房贷计算

01 贷款类型与还款方式

贷款类型分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。商业贷款面向商业银行按揭，利率参考 LPR 报价并由银行根据客户资质加点；公积金贷款使用住房公积金账户资金，利率通常显著低于商业贷款但额度受缴存基数与当地政策限制；组合贷款则是两者的叠加，适合公积金额度不足以覆盖全部购房款的情况，商业部分与公积金部分分别按各自利率计算后合并月供。选定类型后，页面会自动显示对应的金额与利率输入框。

还款方式支持等额本息与等额本金两种主流模式。等额本息每月还款额固定，前期利息占比高、本金占比低，适合收入稳定、希望每月家庭支出可控的用户；等额本金每月偿还本金固定、利息逐月递减，前期月供较高但总利息更少，适合前期还款能力较强或希望尽量降低利息总成本的用户。两种方式的月供、总利息、还款总额会并排呈现，便于直观对比。

• 商业贷款参考利率：3.85%（LPR 基准），可按实际合同利率调整
• 公积金贷款基准利率：2.85%，各地政策可能略有差异
• 贷款年限：1 ~ 40 年，常见为 20 ~ 30 年
• 组合贷：商贷金额 + 公积金金额 = 总贷款本金，月供为两部分之和

02 参数填写与计算结果

填写时先选择贷款类型与还款方式，再输入贷款金额、年限和对应利率。商业贷款金额与公积金贷款金额以元为单位，可输入万元级大额数字；利率支持两位小数精度，例如 3.85 表示 3.85% 年利率。组合贷需同时填写两部分金额与利率。点击“开始计算”后，系统立即在右侧输出四个核心指标：月供（等额本息为固定值，等额本金显示首月月供）、还款总额、利息合计以及贷款本金，并以本金利息占比条直观反映两者比例。

下方还款计划表按月份逐行列出每期月供、本金、利息和剩余本金，支持分页浏览，并可一键导出为 CSV 文件，便于用 Excel、WPS 打开存档或与银行客户经理、家人讨论。月度趋势图以 SVG 折线图展示每月本金与利息的消长，在等额本金模式下可清晰看到利息逐月下降、本金保持恒定的曲线特征。

03 计算公式说明

等额本息月供采用年金公式：月供 = P × r(1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1]；等额本金首月月供 = P ÷ n + P × r，此后每月递减 P × r ÷ n。其中 P 为贷款本金、r 为月利率（年利率 ÷ 12）、n 为还款月数（年限 × 12）。组合贷的月供为商业部分与公积金部分分别计算后求和。由于每月金额四舍五入到分，末期可能存在几分钱的尾差，属正常现象。

01 两种还款策略

缩短年限策略保持原月供不变，将提前偿还的资金直接冲减剩余本金，从而缩短总还款周期。这种策略节省的利息更多，因为本金减少后后续所有月份的计息基数都随之下降，适合月供压力不大、希望尽早无债一身轻的用户。

减少月供策略保持原贷款到期日不变，将剩余本金重新分摊到剩余期数，月供随之下降。这种策略节省的利息略少，但能显著降低每月现金流压力，适合近期有大额支出计划、收入波动或希望改善家庭月度流动性的用户。两种策略可反复切换对比，系统会即时刷新节省利息、新月供或缩短月数。

• 提前偿还金额：一次性偿还的本金金额（元），必须大于 0
• 已还期数：主计算贷款已偿还的月数，用于确定剩余本金起点
• 策略：缩短年限（节省更多利息）或减少月供（缓解每月压力）
• 组合贷按加权平均利率估算，实际以银行系统分别计算为准

02 结果解读与使用建议

结果区域直接给出节省利息、调整后总还款、剩余期数以及缩短的期数或新月供。节省利息以绿色高亮显示，数值越大说明提前还款越划算。您可以反复调整提前还款金额、已还期数和策略，寻找资金利用率最高的组合。一般而言，在贷款前期提前还款节省的利息更多，因为前期剩余本金基数大；越接近贷款末期，节省的利息越有限。