Калькулятор ипотеки: заём жилищных накоплений на 30 лет аннуитет, коммерческий заём 4,2% на 1 млн на 30 лет, график CSV
Расчёт коммерческой ипотеки, ипотеки за счёт жилищного фонда или комбинированной ипотеки аннуитетным и дифференцированным методами. Просматривайте ежемесячный платёж, общую сумму процентов, полный помесячный график погашения и график динамики платежей, затем моделируйте досрочное погашение, которое сокращает срок или уменьшает ежемесячный платёж. Экспортируйте график в CSV и сохраняйте сценарии в локальную историю — всё работает в вашем браузере.
Параметры
Ввод параметров
Результат
Обзор результата
График погашения
График погашения
Помесячный тренд
Помесячный тренд
Симуляция досрочного погашения
Симуляция досрочного погашения
Как пользоваться
Руководство по ипотечному калькулятору
Коммерческие / жилищно-накопительные / комбинированные кредиты
Ипотечный калькулятор — ключевой инструмент финансового модуля FinCompute, созданный для тех, кто покупает первое жильё, улучшает жилищные условия, инвестирует в недвижимость или планирует семейный бюджет. Он полностью поддерживает коммерческие кредиты, займы из жилищно-накопительного фонда и комбинированные кредиты, обе схемы погашения — аннуитетную и дифференцированную — а также встроенный симулятор досрочного погашения. Инструмент мгновенно выдаёт ежемесячный платёж, общую сумму процентов, общую сумму к возврату, состав основного долга и процентов, полный помесячный график и диаграммы тренда. Все вычисления выполняются локально в браузере — конфиденциальные суммы кредита и ставки не покидают устройство, поэтому можно спокойно экспериментировать перед принятием решения о покупке.
01 Типы кредитов и схемы погашения
Поддерживаются три типа кредита. Коммерческий заём — стандартная банковская ипотека, ставка по которой привязана к LPR плюс банковский спред в зависимости от кредитной истории. Заём из жилищно-накопительного фонда использует средства вашего фондового счёта и обычно имеет заметно более низкую ставку, но его сумма ограничена базой отчислений и местной политикой. Комбинированный кредит совмещает оба варианта — идеально, когда одного фонда не хватает на покупку, — при этом каждая часть начисляется по своей ставке, а ежемесячные платежи складываются. Поля суммы и ставки появляются автоматически после выбора типа кредита.
Поддерживаются две схемы погашения. Аннуитет (равные платежи) сохраняет ежемесячный платёж постоянным, причём в первые месяцы преобладают проценты, — подходит заёмщикам со стабильным доходом, которым важен предсказуемый семейный денежный поток. Дифференцированная схема гасит фиксированную долю основного долга каждый месяц, поэтому платёж начинается с высокого значения, но затем снижается, а суммарные проценты оказываются ниже, — она лучше для тех, кто готов к большим early-платежам и хочет минимизировать переплату. Ежемесячный платёж, общие проценты и общая сумма возврата по обеим схемам показаны рядом для наглядного сравнения.
- Ориентир коммерческой ставки: 3,85% (база LPR), можно изменить на ставку из договора
- Ориентир ставки фонда: 2,85%, незначительно отличается по регионам
- Срок кредита: 1–40 лет, обычно 20–30 лет
- Комбинированный кредит: коммерческая и фондовая части, месячный платёж равен их сумме
02 Ввод параметров и чтение результатов
Начните с выбора типа кредита и схемы погашения, затем введите основной долг, срок и соответствующие ставки. Суммы указываются в юанях и допускают большие значения; ставки принимаются с двумя знаками после запятой (например, 3,85 означает 3,85% годовых). Для комбинированного кредита нужно ввести обе части. После нажатия «Рассчитать» правая панель показывает четыре ключевые метрики: ежемесячный платёж (фиксированный для аннуитета или первый платёж для дифференцированной схемы), общую сумму возврата, общие проценты и исходный основной долг, а полоса «долг/проценты» визуализирует их соотношение.
Ниже график погашения постранично выводит каждый месяц: платёж, основной долг, проценты и остаток, — его можно экспортировать в CSV, который открывается в Excel или WPS для архивирования или обсуждения с кредитным специалистом и семьёй. Диаграмма тренда представляет собой SVG-линию, показывающую, как меняются основной долг и проценты со временем; при дифференцированной схеме хорошо видно, как проценты месяцами снижаются, а основной долг остаётся постоянным.
03 Справочные формулы
Аннуитет использует формулу: M = P · r(1+r)^n / [(1+r)^n − 1]. Дифференцированная схема: первый платёж = P/n + P·r, затем каждый месяц уменьшается на P·r/n. Здесь P — основной долг, r — месячная ставка (годовая ÷ 12), n — число месяцев (срок × 12). Комбинированный кредит складывает обе части. Поскольку месячные суммы округляются до копеек, последний месяц может отличаться на несколько центов.
Тип кредита и способ погашения
- КоммерческийСтандартная банковская ипотека; введите сумму коммерческой части и её ставку.
- Жилищный фондЗаём из жилищного фонда по более низкой ставке; введите сумму фонда и ставку.
- КомбинированныйОбъединяет оба займа; показываются все четыре поля суммы/ставки.
- АннуитетФиксированный ежемесячный платёж.
- ДифференцированныйФиксированная доля основного долга; платёж начинается высоким и снижается.
Вводимые значения
- суммаОсновной долг в юанях (отдельные поля для комбинированного кредита).
- ставкаГодовая процентная ставка в процентах (например, 3,85 означает 3,85%).
- срокСрок кредита, 1–40 лет.
Действия
- РассчитатьВычисляет ежемесячный платёж, итоги, график и диаграмму.
- СброситьВосстанавливает значения ввода по умолчанию.
- ЭкспортСкачивает график погашения в виде CSV-файла.
- Все результаты оценочны; ориентируйтесь на официальное одобрение банка и выписки
- При досрочном погашении комбинированного кредита сначала гасите более дорогую коммерческую часть
- LPR может меняться каждый год; напрямую редактируйте поле ставки, чтобы смоделировать свежую политику
- Ставки на второе жильё обычно LPR плюс спред — вводите фактическую ставку из договора
- График округляется до копеек; накопительное округление может давать расхождение в несколько юаней
Руководство по симулятору досрочного погашения
Сократить срок / уменьшить ежемесячный платёж
Симулятор досрочного погашения помогает оценить финансовую выгоду частичного досрочного возврата ипотеки. Когда вы получаете премию, располагаете свободными деньгами или хотите сократить долгосрочный долг, введите сумму досрочки и число уже оплаченных месяцев, затем выберите между «сокращением срока» и «уменьшением ежемесячного платежа». Инструмент мгновенно рассчитывает сэкономленные проценты, скорректированный платёж и оставшийся срок, давая количественное обоснование решения. Он моделирует основной долг, ставку и схему главного кредита; комбинированные кредиты оцениваются по средневзвешенной ставке.
01 Две стратегии
Сокращение срока сохраняет исходный ежемесячный платёж и направляет внесённую сумму непосредственно на оставшийся основной долг, укорачивая общий период выплат. Эта стратегия экономит больше процентов, поскольку база, на которую начисляются проценты, снижается во всех последующих месяцах, — идеальна, если месячный бюджет комфортен и вы хотите раньше освободиться от долга.
Уменьшение платежа сохраняет исходную дату погашения и заново амортизирует меньший оставшийся основной долг на оставшиеся месяцы, понижая каждый платёж. Оно экономит немного меньше процентов, но заметно облегчает ежемесячный денежный поток, — подходит, если ожидаются крупные расходы, доход нестабилен или нужно повысить ликвидность. Можно свободно переключаться между стратегиями и мгновенно сравнивать сэкономленные проценты, новый платёж или выигранные месяцы.
- Сумма досрочки: единовременно вносимая часть основного долга (юани), должна быть положительной
- Оплачено месяцев: истёкшие месяцы основного кредита, задаёт стартовый остаток
- Стратегия: сократить срок (больше экономии процентов) или уменьшить платёж (снизить месячную нагрузку)
- Комбинированные кредиты используют средневзвешенную ставку; на практике банки считают каждую часть отдельно
02 Чтение результатов и рекомендации
Панель результатов показывает сэкономленные проценты (подсвечены зелёным), новую общую сумму возврата, оставшиеся месяцы, а также либо выигранные месяцы, либо новый ежемесячный платёж. Чем больше экономия процентов, тем выгоднее досрочка. Можно варьировать сумму, число истёкших месяцев и стратегию, чтобы найти наиболее эффективное использование средств. Как правило, досрочное погашение в начале кредита экономит больше процентов, поскольку оставшийся основной долг больше; ближе к концу срока экономия становится незначительной.
Стратегия
- Сократить срокСохраняет ежемесячный платёж неизменным и сокращает период выплат (больше экономии процентов).
- Уменьшить платёжСохраняет срок неизменным и снижает каждый ежемесячный платёж (легче денежный поток).
Вводимые значения
- сумма досрочкиЕдиновременно погашаемый основной долг в юанях (должна быть положительной).
- оплачено месяцевИстёкшие месяцы основного кредита; задаёт стартовый остаток.
- Некоторые банки ограничивают досрочку по числу случаев или сроку (например, только после года) — сначала уточните у менеджера
- Может взиматься штраф, обычно 0,5–3% от суммы досрочки
- При долгосрочной инфляции реальная стоимость долга может быть ниже номинальных процентов — взвесьте обе стороны
- Симулятор не учитывает штрафы и комиссии; учтите конкретную политику вашего банка
- Если инвестиционная доходность стабильно превышает ставку кредита, оставить средства в инвестициях может быть выгоднее досрочки
Жильё — самая крупная покупка в жизни большинства людей. Этот бесплатный онлайн калькулятор ипотеки сводит стандартные формулы амортизации к трём простым полям ввода, чтобы за 30 секунд вы получили полный проверяемый план платежей — нужен ли вам ежемесячный аннуитетный платёж по займу жилищных накоплений на 30 лет или коммерческий заём 4,2% на 1 миллион на 30 лет с экспортом в CSV.
Коммерческая ипотека, заём жилищных накоплений и комбинированный заём
Коммерческие займы по ставке на основе LPR или по ставке банка; займы жилищных накоплений, обычно с более низкой ставкой, но с ограниченной суммой; и комбинированные займы, где коммерческая и накопительная части рассчитываются отдельно со своими ставками и сроками, а затем объединяются в один ежемесячный платёж — как в банке, включая сравнение комбинированных займов для вторичного жилья.
Аннуитет и дифференцированный платёж рядом, сумма процентов сравнивается
Аннуитет держит ежемесячный платёж постоянным, при этом в первые месяцы основную долю составляют проценты. Дифференцированная схема каждый месяц выплачивает фиксированную часть основного долга, поэтому общая сумма процентов ниже, но первый платёж выше. FinCompute показывает оба варианта рядом, чтобы можно было с одного взгляда сравнить суммарные проценты.
Симулятор досрочного погашения: сократить срок или уменьшить платёж, сколько процентов сэкономит досрочка на 200 тыс.
Когда появляется премия или свободные деньги, можно либо сократить срок, либо уменьшить ежемесячный платёж. Введите сумму досрочного погашения и число прошедших месяцев; калькулятор мгновенно покажет сэкономленные проценты и сокращение срока (или новый ежемесячный платёж), отвечая на вопросы «в какой год 30-летней ипотеки досрочка экономит больше всего» и «сколько процентов сэкономит досрочка на 200 тыс. юаней».
Диаграмма долг/проценты, линия тренда и экспорт графика погашения в CSV
Круговая диаграмма долг/проценты показывает, какая доля каждого платежа действительно уходит на проценты; линия тренда показывает, как это соотношение меняется на протяжении займа; постраничный график экспортируется в CSV для архива — с платежом, основным долгом, процентами и остатком за каждый месяц — для обсуждения с банком и семьёй.
Формула платежа по ипотеке: аннуитет, дифференцированный платёж и комбинированные займы
Аннуитетный ежемесячный платёж = P · r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1). Первый платёж при дифференцированной схеме = P/n + P·r, затем уменьшается на P·r/n каждый месяц, где P — основной долг, r — месячная ставка (годовая ÷ 12), а n — число месяцев. Для комбинированных займов две части суммируются. Общее правило: держите платёж по ипотеке в пределах 30–40% от зарплаты на руки.
Частые вопросы
QКакая схема погашения лучше — аннуитет или дифференцированный платёж?
Дифференцированный платёж стоит меньше по суммарным процентам, но у него значительно выше первый платёж. Аннуитет держит месячные платежи постоянными и удобнее для бюджета. Выбирайте аннуитет, если важен предсказуемый денежный поток, и дифференцированную схему, если вы можете тянуть повышенные первые платежи и хотите минимизировать общие проценты.
QКак рассчитывается комбинированный заём?
Коммерческая и накопительная части рассчитываются независимо по своим суммам, ставкам и срокам. Их ежемесячные платежи, основной долг и проценты затем складываются для каждой строки, давая график, совпадающий с банковской выпиской по комбинированному займу.
QПри досрочном погашении лучше сократить срок или уменьшить платёж?
Сокращение срока обычно экономит значительно больше процентов, потому что основной долг выплачивается быстрее. Уменьшение платежа снижает месячную нагрузку, но в целом экономит меньше. Выбирайте сокращение срока, если доход стабилен и вы хотите раньше освободиться от долга.
QПочему мой банк показывает ежемесячный платёж, немного отличный от результата здесь?
Разница обычно возникает из-за (1) использования свежей ставки LPR плюс спред, (2) банковского правила подсчёта дней (30/360 против фактических дней) или (3) первого платежа, покрывающего неполный месяц после выдачи. Этот инструмент даёт канонический аннуитетный результат; банки могут округлять или корректировать первый/последний платёж.
QСколько можно взять в займы жилищных накоплений?
Лимиты зависят от города. Типичный диапазон — 500–600 тыс. юаней на человека и 800 тыс. – 1,2 млн юаней на пару, но местные правила часто меняются. Введите в инструмент фактически одобренную сумму и уточните точный лимит в местном центре жилищных накоплений.
QГде посмотреть актуальную ставку LPR?
Ставка LPR (Loan Prime Rate) публикуется ежемесячно (обычно 20-го числа) Национальным центром межбанковского финансирования и перепечатывается Народным банком Китая и крупными банками. По умолчанию в инструменте стоит 3,85%; замените её ставкой из вашего реального кредитного договора.
QМожно ли экспортировать график погашения?
Да. Нажмите «Экспорт CSV» на карточке графика, чтобы скачать файл с ежемесячным платежом, основным долгом, процентами и остатком. Он чисто открывается в Excel, Numbers или WPS.
QПоддерживаются ли ставки для вторичного жилья?
Да. Просто введите фактическую годовую ставку из договора на вторичное жильё в поле коммерческой или накопительной ставки — калькулятор использует ту ставку, которую вы задали.
QСколько процентов я сэкономлю, досрочно погасив 200 000 юаней?
Введите 200 000 как сумму досрочного погашения и число уже выплаченных месяцев, затем выберите стратегию. Симулятор мгновенно покажет сэкономленные проценты и либо сокращённые месяцы, либо новый ежемесячный платёж. Чем раньше в течение займа вы делаете досрочку, тем больше экономия, потому что остаётся больший процентный основной долг.
QЧто выгоднее — сократить срок или уменьшить ежемесячный платёж?
Сокращение срока обычно экономит значительно больше процентов, потому что основной долг выплачивается быстрее. Уменьшение платежа снижает месячную нагрузку, но в целом экономит меньше. Выбирайте сокращение срока при стабильном доходе; уменьшение платежа — если нужна ликвидность или ожидаются крупные расходы.
QКак рассчитать досрочное погашение комбинированного займа?
Этот инструмент моделирует комбинированный заём по средневзвешенной ставке между коммерческой и накопительной частями. На практике банки относят досрочку к конкретной части — обычно выгоднее сначала гасить более дорогую коммерческую часть. Используйте результат как плановую оценку и уточните правило распределения в банке.
QМожно ли скачать 30-летний график погашения в CSV?
Да. Выполните расчёт и нажмите «Экспорт CSV» на карточке графика. В файле каждый месяц указаны платёж, основной долг, проценты и остаток; он чисто открывается в Excel, Numbers или WPS для архива или пересылки кредитному специалисту или родственникам.
QКакой ежемесячный платёж по коммерческому займу 1 млн юаней под 4,2% на 30 лет?
Выберите коммерческий заём и аннуитет, введите 1 000 000 основного долга, 4,2% годовой ставки и 30 лет. Калькулятор вернёт постоянный ежемесячный платёж, суммарные проценты и полный график. Затем можно переключиться на дифференцированную схему, чтобы сравнить более высокий первый платёж с меньшими общими процентами.