Ипотечный калькулятор
Поддерживает коммерческую ипотеку, ипотеку за счёт жилищного фонда и комбинированную. Переключайтесь между аннуитетным и дифференцированным методами и просматривайте полный график погашения.
Параметры
Ввод параметров
Результат
Обзор результата
График погашения
График погашения
Помесячный тренд
Помесячный тренд
Симуляция досрочного погашения
Симуляция досрочного погашения
Как пользоваться
Руководство по ипотечному калькулятору
Коммерческие / жилищно-накопительные / комбинированные кредиты
Ипотечный калькулятор — ключевой инструмент финансового модуля FinCompute, созданный для тех, кто покупает первое жильё, улучшает жилищные условия, инвестирует в недвижимость или планирует семейный бюджет. Он полностью поддерживает коммерческие кредиты, займы из жилищно-накопительного фонда и комбинированные кредиты, обе схемы погашения — аннуитетную и дифференцированную — а также встроенный симулятор досрочного погашения. Инструмент мгновенно выдаёт ежемесячный платёж, общую сумму процентов, общую сумму к возврату, состав основного долга и процентов, полный помесячный график и диаграммы тренда. Все вычисления выполняются локально в браузере — конфиденциальные суммы кредита и ставки не покидают устройство, поэтому можно спокойно экспериментировать перед принятием решения о покупке.
01 Типы кредитов и схемы погашения
Поддерживаются три типа кредита. Коммерческий заём — стандартная банковская ипотека, ставка по которой привязана к LPR плюс банковский спред в зависимости от кредитной истории. Заём из жилищно-накопительного фонда использует средства вашего фондового счёта и обычно имеет заметно более низкую ставку, но его сумма ограничена базой отчислений и местной политикой. Комбинированный кредит совмещает оба варианта — идеально, когда одного фонда не хватает на покупку, — при этом каждая часть начисляется по своей ставке, а ежемесячные платежи складываются. Поля суммы и ставки появляются автоматически после выбора типа кредита.
Поддерживаются две схемы погашения. Аннуитет (равные платежи) сохраняет ежемесячный платёж постоянным, причём в первые месяцы преобладают проценты, — подходит заёмщикам со стабильным доходом, которым важен предсказуемый семейный денежный поток. Дифференцированная схема гасит фиксированную долю основного долга каждый месяц, поэтому платёж начинается с высокого значения, но затем снижается, а суммарные проценты оказываются ниже, — она лучше для тех, кто готов к большим early-платежам и хочет минимизировать переплату. Ежемесячный платёж, общие проценты и общая сумма возврата по обеим схемам показаны рядом для наглядного сравнения.
- Ориентир коммерческой ставки: 3,85% (база LPR), можно изменить на ставку из договора
- Ориентир ставки фонда: 2,85%, незначительно отличается по регионам
- Срок кредита: 1–40 лет, обычно 20–30 лет
- Комбинированный кредит: коммерческая и фондовая части, месячный платёж равен их сумме
02 Ввод параметров и чтение результатов
Начните с выбора типа кредита и схемы погашения, затем введите основной долг, срок и соответствующие ставки. Суммы указываются в юанях и допускают большие значения; ставки принимаются с двумя знаками после запятой (например, 3,85 означает 3,85% годовых). Для комбинированного кредита нужно ввести обе части. После нажатия «Рассчитать» правая панель показывает четыре ключевые метрики: ежемесячный платёж (фиксированный для аннуитета или первый платёж для дифференцированной схемы), общую сумму возврата, общие проценты и исходный основной долг, а полоса «долг/проценты» визуализирует их соотношение.
Ниже график погашения постранично выводит каждый месяц: платёж, основной долг, проценты и остаток, — его можно экспортировать в CSV, который открывается в Excel или WPS для архивирования или обсуждения с кредитным специалистом и семьёй. Диаграмма тренда представляет собой SVG-линию, показывающую, как меняются основной долг и проценты со временем; при дифференцированной схеме хорошо видно, как проценты месяцами снижаются, а основной долг остаётся постоянным.
03 Справочные формулы
Аннуитет использует формулу: M = P · r(1+r)^n / [(1+r)^n − 1]. Дифференцированная схема: первый платёж = P/n + P·r, затем каждый месяц уменьшается на P·r/n. Здесь P — основной долг, r — месячная ставка (годовая ÷ 12), n — число месяцев (срок × 12). Комбинированный кредит складывает обе части. Поскольку месячные суммы округляются до копеек, последний месяц может отличаться на несколько центов.
- Все результаты оценочны; ориентируйтесь на официальное одобрение банка и выписки
- При досрочном погашении комбинированного кредита сначала гасите более дорогую коммерческую часть
- LPR может меняться каждый год; напрямую редактируйте поле ставки, чтобы смоделировать свежую политику
- Ставки на второе жильё обычно LPR плюс спред — вводите фактическую ставку из договора
- График округляется до копеек; накопительное округление может давать расхождение в несколько юаней
Руководство по симулятору досрочного погашения
Сократить срок / уменьшить ежемесячный платёж
Симулятор досрочного погашения помогает оценить финансовую выгоду частичного досрочного возврата ипотеки. Когда вы получаете премию, располагаете свободными деньгами или хотите сократить долгосрочный долг, введите сумму досрочки и число уже оплаченных месяцев, затем выберите между «сокращением срока» и «уменьшением ежемесячного платежа». Инструмент мгновенно рассчитывает сэкономленные проценты, скорректированный платёж и оставшийся срок, давая количественное обоснование решения. Он моделирует основной долг, ставку и схему главного кредита; комбинированные кредиты оцениваются по средневзвешенной ставке.
01 Две стратегии
Сокращение срока сохраняет исходный ежемесячный платёж и направляет внесённую сумму непосредственно на оставшийся основной долг, укорачивая общий период выплат. Эта стратегия экономит больше процентов, поскольку база, на которую начисляются проценты, снижается во всех последующих месяцах, — идеальна, если месячный бюджет комфортен и вы хотите раньше освободиться от долга.
Уменьшение платежа сохраняет исходную дату погашения и заново амортизирует меньший оставшийся основной долг на оставшиеся месяцы, понижая каждый платёж. Оно экономит немного меньше процентов, но заметно облегчает ежемесячный денежный поток, — подходит, если ожидаются крупные расходы, доход нестабилен или нужно повысить ликвидность. Можно свободно переключаться между стратегиями и мгновенно сравнивать сэкономленные проценты, новый платёж или выигранные месяцы.
- Сумма досрочки: единовременно вносимая часть основного долга (юани), должна быть положительной
- Оплачено месяцев: истёкшие месяцы основного кредита, задаёт стартовый остаток
- Стратегия: сократить срок (больше экономии процентов) или уменьшить платёж (снизить месячную нагрузку)
- Комбинированные кредиты используют средневзвешенную ставку; на практике банки считают каждую часть отдельно
02 Чтение результатов и рекомендации
Панель результатов показывает сэкономленные проценты (подсвечены зелёным), новую общую сумму возврата, оставшиеся месяцы, а также либо выигранные месяцы, либо новый ежемесячный платёж. Чем больше экономия процентов, тем выгоднее досрочка. Можно варьировать сумму, число истёкших месяцев и стратегию, чтобы найти наиболее эффективное использование средств. Как правило, досрочное погашение в начале кредита экономит больше процентов, поскольку оставшийся основной долг больше; ближе к концу срока экономия становится незначительной.
- Некоторые банки ограничивают досрочку по числу случаев или сроку (например, только после года) — сначала уточните у менеджера
- Может взиматься штраф, обычно 0,5–3% от суммы досрочки
- При долгосрочной инфляции реальная стоимость долга может быть ниже номинальных процентов — взвесьте обе стороны
- Симулятор не учитывает штрафы и комиссии; учтите конкретную политику вашего банка
- Если инвестиционная доходность стабильно превышает ставку кредита, оставить средства в инвестициях может быть выгоднее досрочки
Как пользоваться ипотечным калькулятором
Покупка жилья — крупнейшая статья расходов для большинства людей, и ежемесячный платёж, общая сумма процентов и темп погашения определяют годы денежного потока. Инструмент сводит стандартные формулы амортизации к трём простым полям и выдаёт полный проверяемый график за 30 секунд.
Поддерживаются три типа кредита
Коммерческие займы по ставке LPR или банковской котировке; заём из жилищно-накопительного фонда — обычно дешевле, но с ограниченной суммой; комбинированный кредит, где коммерческая и накопительная части считаются отдельно со своими ставками и сроками и складываются в единый платёж — точно как у банка.
Аннуитет против дифференцированного платежа
Аннуитет (равные платежи) держит месячный платёж постоянным, причём в начале выше доля процентов. Дифференцированная схема гасит фиксированную часть основного долга ежемесячно: процентов всего меньше, но первый платёж выше. FinCompute показывает оба варианта параллельно — сравнивайте нагрузку и итоговую стоимость.
Симулятор досрочного погашения
Получив премию или накопления, можно сократить срок или уменьшить платёж. Введите сумму досрочки и число уже прошедших месяцев — калькулятор мгновенно покажет сэкономленные проценты и выигранные месяцы (или новый платёж), чтобы выбрать лучшую стратегию.
Диаграммы и экспорт CSV
Диаграмма «долг/проценты» показывает реальную долю процентов в каждом платеже; линия тренда отображает эволюцию соотношения; постраничный график выгружается в CSV для архива или обсуждения с банком и семьёй.
Справочные формулы
Аннуитетный платёж = P · r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1). Дифференцированная схема: первый платёж = P/n + P·r, далее убывает на P·r/n каждый месяц; P — основной долг, r — месячная ставка (годовая ÷ 12), n — число месяцев. В комбинированном кредите части суммируются.
Частые вопросы
QЧто выгоднее: аннуитет или дифференцированный платёж?
Дифференцированная схема дешевле по суммарным процентам, но первый платёж ощутимо выше. Аннуитет держит платёж постоянным и удобен для бюджета. Выбирайте аннуитет ради предсказуемости и дифференцированный вариант, если готовы к большим ранним платежам и хотите минимум переплаты.
QКак считается комбинированный кредит?
Коммерческая и накопительная части рассчитываются отдельно со своими суммами, ставками и сроками. Их месячные платежи, основной долг и проценты складываются построчно, давая график, совпадающий с банковской выпиской по комбо-кредиту.
QПри досрочном погашении что выбрать: сократить срок или платёж?
Сокращение срока обычно экономит ощутимо больше процентов, поскольку основной долг гасится быстрее. Уменьшение платежа снижает месячную нагрузку, но даёт меньше суммарной экономии. При стабильном доходе предпочтительнее сокращение срока.
QПочему банковский платёж немного расходится с расчётом?
Разница обычно объясняется (1) актуальной ставкой LPR и спредом, (2) банковской конвенцией подсчёта дней (30/360 против фактических дней) или (3) первым платежом за неполный месяц после выдачи. Инструмент даёт канонический результат; банк может округлять и корректировать первый/последний платёж.
QКакую сумму можно взять из жилищно-накопительного фонда?
Лимиты зависят от города: часто 500–600 тыс. юаней на человека и 800 тыс. — 1,2 млн на пару. Введите в калькулятор фактически одобренную сумму и уточните лимит в местном центре фонда.
QГде узнать актуальный LPR?
LPR (Loan Prime Rate) публикуется ежемесячно (обычно 20-го числа) Национальным межбанковским финансирующим центром и воспроизводится Народным банком Китая и крупными банками. По умолчанию в инструменте 3,85%; замените его ставкой из реального договора.
QМожно ли выгрузить график платежей?
Да. Нажмите «Экспорт CSV» в карточке графика, чтобы скачать помесячный файл с платежом, основным долгом, процентами и остатком. Файл корректно открывается в Excel, Numbers и WPS.
QПоддерживаются ли ставки для второй квартиры?
Да. Просто введите годовую ставку из договора на вторую квартиру в поле коммерческой или накопительной части — калькулятор использует указанную вами ставку.