حاسبة الرهن العقاري

01 أنواع القروض وطرق السداد

ثمة ثلاثة أنواع من القروض. القرض التجاري هو رهن بنكي معياري يستند معدّله إلى سعر الفائدة الرئيسي LPR مضافاً إليه هامش البنك وفق ملفك الائتماني. أما قرض صندوق الادخار فيعتمد على رصيد حسابك في صندوق الإسكان ويكون معدله أقل بشكل ملحوظ عادةً، لكن المبلغ يخضع لسقف حسب قاعدة اشتراكك والسياسة المحلية. والقرض المختلط يجمع الاثنين معاً — مثالي عندما لا يكفي صندوق الادخار وحده لتغطية الشراء — حيث يُحتسب كل جزء بمعدله الخاص وتُجمع أقساطه الشهرية. تظهر حقول المبلغ والمعدل ذات الصلة تلقائياً فور اختيارك للنوع.

تُدعم طريقتان للسداد. القسط المتساوي (القسط السنوي) يُبقي الدفعة الشهرية ثابتة، مع غلبة الفائدة في الأشهر الأولى — الأنسب للمقترضين ذوي الدخل المستقر الراغبين في تدفق نقدي منزلي يمكن التنبؤ به. أما الأصل المتساوٍ فيسدد شريحة ثابتة من الأصل كل شهر، فيبدأ القسط مرتفعاً ثم يتناقص ويكون إجمالي الفائدة أقل — الأنسب لمن يتحمل الأقساط المبكرة ويريد تقليل تكلفة الفائدة. يُعرض القسط الشهري وإجمالي الفائدة وإجمالي السداد للطريقتين جنباً إلى جنب لتسهيل المقارنة.

• المعدل المرجعي التجاري: 3.85% (خط أساس LPR)، قابل للتعديل إلى معدل عقدك
• المعدل المرجعي لصندوق الادخار: 2.85%، ويختلف قليلاً حسب المنطقة
• مدة القرض: 1–40 سنة، وتتراوح عادة بين 20–30 سنة
• القرض المختلط: أصل تجاري + أصل صندوق، والقسط الشهري مجموعهما

02 تعبئة المعلمات وقراءة النتائج

ابدأ باختيار نوع القرض وطريقة السداد، ثم أدخل المبلغ الأصلي والمدة والمعدلات ذات الصلة. المبالغ باليوان وتقبل الأرقام الكبيرة؛ والمعدلات تقبل منزلتين عشريتين (مثلاً 3.85 تعني 3.85% سنوياً). في القرض المختلط يجب إدخال الجزأين معاً. بعد الضغط على احسب، تعرض اللوحة اليمنى أربعة مقاييس رئيسية: القسط الشهري (قيمة ثابتة للقسط المتساوي، أو قسط الشهر الأول للأصل المتساوٍ) وإجمالي السداد وإجمالي الفائدة والأصل الأصلي، مع شريط الأصل/الفائدة الذي يصوّر نسبتهما.

بالأسفل، يسرد جدول الاستهلاك دفعة وأصل وفائدة ورصيداً متبقياً لكل شهر مع ترقيم الصفحات، ويمكن تصديره إلى ملف CSV يُفتح في Excel أو WPS للأرشفة أو للمناقشة مع موظف القرض أو العائلة. أما مخطط الاتجاه فهو رسم خطي بـ SVG يُظهر كيف تتطور حصة الأصل والفائدة عبر الزمن؛ وفي طريقة الأصل المتساوٍ يمكنك رؤية الفائدة تنخفض شهراً بعد شهر بوضوح بينما يظل الأصل ثابتاً.

03 مرجع المعادلات

يستخدم القسط المتساوي معادلة القسط السنوي: M = P × r(1+r)^n / [(1+r)^n − 1]. وقسط الشهر الأول في الأصل المتساوٍ = P/n + P×r، ثم يتناقص بمقدار P×r/n كل شهر. حيث P هو الأصل، وr المعدل الشهري (المعدل السنوي ÷ 12)، وn عدد الأشهر (المدة × 12). والقرض المختلط يجمع الجزأين. ولأن المبالغ الشهرية تُقرّب إلى أقرب سنت، فقد يختلف شهر السداد الأخير ببضعة سنتات.

01 استراتيجيتان

تقصير المدة يُبقي قسطك الشهري الأصلي دون تغيير ويطبّق المبلغ المسدّد مباشرة على الأصل المتبقي، مختصراً إجمالي فترة السداد. توفّر هذه الاستراتيجية فائدة أكبر لأن القاعدة الخاضعة للفائدة تنخفض في جميع الأشهر اللاحقة — وهي مثالية إذا كانت ميزانيتك الشهرية مريحة وتريد التحرر من الدين عاجلاً.

أما تخفيض القسط الشهري فيُبقي تاريخ الاستحقاق الأصلي ثابتاً ويعيد استهلاك الأصل المتبقي الأقل على الأشهر المتبقية، مخفضاً كل دفعة. يوفّر فائدة أقل قليلاً لكنه يُريح التدفق النقدي الشهري بشكل ملحوظ — مثالي إذا كنت تتوقع نفقات كبيرة أو كان دخلك متغيراً أو أردت تحسين السيولة. يمكنك التبديل بين الاستراتيجيتين بحرية ومقارنة الفائدة الموفَّرة والقسط الجديد أو الأشهر الموفَّرة فوراً.

• مبلغ السداد المبكر: أصل مسدّد دفعة واحدة (يوان)، ويجب أن يكون موجباً
• الأشهر المسددة: الأشهر المنقضية من القرض الرئيسي، وتحدد رصيد البداية
• الاستراتيجية: تقصير المدة (توفير فائدة أكبر) أو تخفيض القسط (عبء شهري أقل)
• القروض المختلطة تستخدم معدلاً متوسطاً مرجّحاً؛ والبنوك تحسب كل جزء على حدة عملياً

02 قراءة النتائج والنصائح

تعرض لوحة النتائج الفائدة الموفَّرة (مُبرَزة بالأخضر) وإجمالي السداد الجديد والأشهر المتبقية، وإما الأشهر الموفَّرة أو القسط الشهري الجديد. كلما كبرت الفائدة الموفَّرة، كان السداد المبكر أنفع. يمكنك تكرار التجربة على المبلغ والأشهر المنقضية والاستراتيجية لإيجاد الاستخدام الأكثر كفاءة لسيولتك. بشكل عام، السداد المبكر في بداية عمر القرض يوفّر فائدة أكبر لأن الأصل المتبقي يكون أكبر؛ وبالقرب من نهاية المدة تصبح الوفورات هامشية.