حاسبة الرهن العقاري 30 سنة القسط الشهري: قرض صندوق الإسكان الادخاري وقرض تجاري 4.2% وجدول استهلاك CSV
احسب قروض الرهن العقاري التجاري أو قروض صندوق الادخار أو القروض المدمجة بطريقتي القسط المتساوي والأصل المتساوٍ معًا. اعرض القسط الشهري وإجمالي الفائدة وجدول الاستهلاك الكامل شهرًا بشهر ومخطط اتجاه الدفعات، ثم حاكِ السداد المبكر إما بتقصير المدة أو بتخفيض القسط الشهري. صدّر الجدول إلى CSV واحفظ السيناريوهات في السجل المحلي — كل شيء يعمل داخل متصفحك.
المعلمات
معلمات الإدخال
النتيجة
نظرة عامة على النتيجة
جدول السداد
جدول السداد
الاتجاه الشهري
الاتجاه الشهري
محاكاة السداد المبكر
محاكاة السداد المبكر
طريقة الاستخدام
دليل حاسبة الرهن العقاري
قروض تجارية / صندوق الادخار / مختلطة
تُعدّ حاسبة الرهن العقاري الأداة المحورية في وحدة FinCompute المالية، صُمّمت للمشترين لأول مرة وللباحثين عن ترقية منازلهم وللمستثمرين العقاريين ومخططي الميزانية العائلية. تدعم بالكامل القروض التجارية وقروض صندوق الادخار السكني والقروض المختلطة، بطريقتي السداد بالقسط المتساوي والأصل المتساوٍ، إلى جانب محاكي مدمج للسداد المبكر. تُنتج فوراً القسط الشهري وإجمالي الفائدة وإجمالي السداد وتكوين الأصل والفائدة وجدول استهلاك شهري كاملاً ومخططات اتجاه. تجري جميع العمليات الحسابية محلياً داخل متصفحك — فالأرقام الحساسة مثل مبلغ القرض والمعدل لا تغادر جهازك أبداً، مما يجعل التجربة آمنة لتكرار المحاولات قبل اتخاذ قرار الشراء.
01 أنواع القروض وطرق السداد
ثمة ثلاثة أنواع من القروض. القرض التجاري هو رهن بنكي معياري يستند معدّله إلى سعر الفائدة الرئيسي LPR مضافاً إليه هامش البنك وفق ملفك الائتماني. أما قرض صندوق الادخار فيعتمد على رصيد حسابك في صندوق الإسكان ويكون معدله أقل بشكل ملحوظ عادةً، لكن المبلغ يخضع لسقف حسب قاعدة اشتراكك والسياسة المحلية. والقرض المختلط يجمع الاثنين معاً — مثالي عندما لا يكفي صندوق الادخار وحده لتغطية الشراء — حيث يُحتسب كل جزء بمعدله الخاص وتُجمع أقساطه الشهرية. تظهر حقول المبلغ والمعدل ذات الصلة تلقائياً فور اختيارك للنوع.
تُدعم طريقتان للسداد. القسط المتساوي (القسط السنوي) يُبقي الدفعة الشهرية ثابتة، مع غلبة الفائدة في الأشهر الأولى — الأنسب للمقترضين ذوي الدخل المستقر الراغبين في تدفق نقدي منزلي يمكن التنبؤ به. أما الأصل المتساوٍ فيسدد شريحة ثابتة من الأصل كل شهر، فيبدأ القسط مرتفعاً ثم يتناقص ويكون إجمالي الفائدة أقل — الأنسب لمن يتحمل الأقساط المبكرة ويريد تقليل تكلفة الفائدة. يُعرض القسط الشهري وإجمالي الفائدة وإجمالي السداد للطريقتين جنباً إلى جنب لتسهيل المقارنة.
- المعدل المرجعي التجاري: 3.85% (خط أساس LPR)، قابل للتعديل إلى معدل عقدك
- المعدل المرجعي لصندوق الادخار: 2.85%، ويختلف قليلاً حسب المنطقة
- مدة القرض: 1–40 سنة، وتتراوح عادة بين 20–30 سنة
- القرض المختلط: أصل تجاري + أصل صندوق، والقسط الشهري مجموعهما
02 تعبئة المعلمات وقراءة النتائج
ابدأ باختيار نوع القرض وطريقة السداد، ثم أدخل المبلغ الأصلي والمدة والمعدلات ذات الصلة. المبالغ باليوان وتقبل الأرقام الكبيرة؛ والمعدلات تقبل منزلتين عشريتين (مثلاً 3.85 تعني 3.85% سنوياً). في القرض المختلط يجب إدخال الجزأين معاً. بعد الضغط على احسب، تعرض اللوحة اليمنى أربعة مقاييس رئيسية: القسط الشهري (قيمة ثابتة للقسط المتساوي، أو قسط الشهر الأول للأصل المتساوٍ) وإجمالي السداد وإجمالي الفائدة والأصل الأصلي، مع شريط الأصل/الفائدة الذي يصوّر نسبتهما.
بالأسفل، يسرد جدول الاستهلاك دفعة وأصل وفائدة ورصيداً متبقياً لكل شهر مع ترقيم الصفحات، ويمكن تصديره إلى ملف CSV يُفتح في Excel أو WPS للأرشفة أو للمناقشة مع موظف القرض أو العائلة. أما مخطط الاتجاه فهو رسم خطي بـ SVG يُظهر كيف تتطور حصة الأصل والفائدة عبر الزمن؛ وفي طريقة الأصل المتساوٍ يمكنك رؤية الفائدة تنخفض شهراً بعد شهر بوضوح بينما يظل الأصل ثابتاً.
03 مرجع المعادلات
يستخدم القسط المتساوي معادلة القسط السنوي: M = P × r(1+r)^n / [(1+r)^n − 1]. وقسط الشهر الأول في الأصل المتساوٍ = P/n + P×r، ثم يتناقص بمقدار P×r/n كل شهر. حيث P هو الأصل، وr المعدل الشهري (المعدل السنوي ÷ 12)، وn عدد الأشهر (المدة × 12). والقرض المختلط يجمع الجزأين. ولأن المبالغ الشهرية تُقرّب إلى أقرب سنت، فقد يختلف شهر السداد الأخير ببضعة سنتات.
نوع القرض والطريقة
- تجاريرهن بنكي معياري؛ أدخل المبلغ التجاري ومعدّله.
- صندوق الادخارقرض صندوق الإسكان بمعدل أقل؛ أدخل مبلغ الصندوق ومعدّله.
- مختلطيجمع القرضين؛ تُظهر حقول المبلغ/المعدل الأربعة جميعها.
- القسط المتساويدفعة شهرية ثابتة (قسط سنوي).
- الأصل المتساوٍشريحة أصل ثابتة؛ تبدأ الدفعة مرتفعة ثم تتناقص.
المدخلات
- المبلغأصل القرض باليوان (حقول منفصلة للقروض المختلطة).
- المعدلمعدل الفائدة السنوي بالنسبة المئوية (مثلاً 3.85 تعني 3.85%).
- السنواتمدة القرض، من 1–40 سنة.
الإجراءات
- احسبيحسب القسط الشهري والإجماليات والمخطط والجدول.
- إعادة ضبطيستعيد قيم الإدخال الافتراضية.
- تصديرينزّل جدول الاستهلاك كملف CSV.
- جميع النتائج تقديرية؛ يرجى الرجوع إلى الموافقة الرسمية وكشوف حساب البنك الذي تتعامل معه
- عند السداد المبكر لقرض مختلط، أعطِ الأولوية للجزء التجاري ذي المعدل الأعلى
- قد يتعدّل سعر LPR كل عام؛ عدّل حقل المعدل مباشرة لمحاكاة أحدث سياسة
- أسعار المنزل الثاني عادة LPR مضافاً إليه هامش — أدخل معدل عقدك الفعلي
- الجدول مُقرَّب إلى السنت؛ قد يسبب التراكم انحرافاً ببضعة يوانات
دليل محاكي السداد المبكر
تقصير المدة / تخفيض القسط الشهري
يساعدك محاكي السداد المبكر على تقييم الفائدة المالية للسداد الجزئي المبكر لرهنك العقاري. فعندما تحصل على مكافأة أو تكون لديك سيولة فائضة أو ترغب في تقليل الدين طويل الأجل، أدخل مبلغ السداد المبكر وعدد الأشهر المسددة بالفعل، ثم اختر بين "تقصير المدة" و"تخفيض القسط الشهري". تحسب الأداة فوراً الفائدة الموفَّرة والقسط الشهري المعدّل والمدة المتبقية، لتمنحك سنداً كمياً لقرارك. تصمم الأداة أصل القرض الرئيسي ومعدله وطريقته؛ أمّا القروض المختلطة فتُقدَّر باستخدام معدل متوسط مرجّح.
01 استراتيجيتان
تقصير المدة يُبقي قسطك الشهري الأصلي دون تغيير ويطبّق المبلغ المسدّد مباشرة على الأصل المتبقي، مختصراً إجمالي فترة السداد. توفّر هذه الاستراتيجية فائدة أكبر لأن القاعدة الخاضعة للفائدة تنخفض في جميع الأشهر اللاحقة — وهي مثالية إذا كانت ميزانيتك الشهرية مريحة وتريد التحرر من الدين عاجلاً.
أما تخفيض القسط الشهري فيُبقي تاريخ الاستحقاق الأصلي ثابتاً ويعيد استهلاك الأصل المتبقي الأقل على الأشهر المتبقية، مخفضاً كل دفعة. يوفّر فائدة أقل قليلاً لكنه يُريح التدفق النقدي الشهري بشكل ملحوظ — مثالي إذا كنت تتوقع نفقات كبيرة أو كان دخلك متغيراً أو أردت تحسين السيولة. يمكنك التبديل بين الاستراتيجيتين بحرية ومقارنة الفائدة الموفَّرة والقسط الجديد أو الأشهر الموفَّرة فوراً.
- مبلغ السداد المبكر: أصل مسدّد دفعة واحدة (يوان)، ويجب أن يكون موجباً
- الأشهر المسددة: الأشهر المنقضية من القرض الرئيسي، وتحدد رصيد البداية
- الاستراتيجية: تقصير المدة (توفير فائدة أكبر) أو تخفيض القسط (عبء شهري أقل)
- القروض المختلطة تستخدم معدلاً متوسطاً مرجّحاً؛ والبنوك تحسب كل جزء على حدة عملياً
02 قراءة النتائج والنصائح
تعرض لوحة النتائج الفائدة الموفَّرة (مُبرَزة بالأخضر) وإجمالي السداد الجديد والأشهر المتبقية، وإما الأشهر الموفَّرة أو القسط الشهري الجديد. كلما كبرت الفائدة الموفَّرة، كان السداد المبكر أنفع. يمكنك تكرار التجربة على المبلغ والأشهر المنقضية والاستراتيجية لإيجاد الاستخدام الأكثر كفاءة لسيولتك. بشكل عام، السداد المبكر في بداية عمر القرض يوفّر فائدة أكبر لأن الأصل المتبقي يكون أكبر؛ وبالقرب من نهاية المدة تصبح الوفورات هامشية.
الاستراتيجية
- تقصير المدةيبقي الدفعة الشهرية دون تغيير ويختصر فترة السداد (توفير فائدة أكبر).
- تخفيض الدفعةيبقي المدة دون تغيير ويخفّض كل دفعة شهرية (تدفق نقدي أفضل).
المدخلات
- مبلغ السداد المبكرأصل يُسدد دفعة واحدة باليوان (يجب أن يكون موجباً).
- الأشهر المسددةالأشهر المنقضية من القرض الرئيسي؛ تحدد رصيد البداية.
- تحدّ بعض البنوك من السداد المبكر من حيث العدد أو التوقيت (مثلاً بعد سنة واحدة فقط) — اسأل موظف القرض أولاً
- قد تُطبَّق غرامة، وعادة ما تكون 0.5%–3% من المبلغ المسدّد مبكراً
- في ظل التضخم طويل الأجل قد تكون التكلفة الحقيقية للدين أقل من الفائدة الاسمية — وازن بين الجانبين
- هذا المحاكي يستثني الغرامات والرسوم؛ ضع في الحسبان سياسة البنك المحددة
- إذا كان عائد استثمارك يتجاوز معدل القرض باستمرار، فقد يتفوق إبقاء السيولة مستثمرة على السداد المبكر
المنزل هو أكبر عملية شراء يقوم بها معظم الناس على الإطلاق. تحوّل حاسبة الرهن العقاري المجانية هذه معادلات الاستهلاك المعيارية إلى ثلاثة مدخلات بسيطة لتحصل على خطة سداد كاملة وقابلة للتحقق في 30 ثانية — سواء كنت بحاجة إلى القسط الشهري لقرض صندوق الإسكان الادخاري على 30 سنة أو قرض تجاري بنسبة 4.2% على مليون يوان على 30 سنة مع تصدير CSV.
قروض تجارية وقروض صندوق الإسكان الادخاري وقروض مختلطة
قروض تجارية مسعّرة على أساس سعر LPR أو سعر البنك المعلن؛ وقروض صندوق الإسكان الادخاري، التي عادة ما تحمل سعراً أقل لكنها ذات سقف محدود؛ والقروض المختلطة، حيث يُحسب الجزء التجاري وجزء الصندوق بشكل منفصل بأسعاره ومددهما، ثم يُدمجان في قسط شهري واحد — مطابقاً لما ينتجه بنكك، بما في ذلك مقارنة القرض المختلط لصندوق الادخار للمنازل المستعملة.
القسط المتساوي مقابل الأصل المتساوي جنباً إلى جنب، إجمالي الفائدة مقارَن
القسط المتساوي (الإيراد الدوري) يُبقي دفعتك الشهرية ثابتة، مع غلبة الفائدة في الأشهر الأولى. أما الأصل المتساوي فيسدد شريحة ثابتة من الأصل كل شهر، فيكون إجمالي الفائدة أقل لكن القسط الأول أعلى. يعرض FinCompute الطريقتين جنباً إلى جنب لتقارن إجمالي فائدة القسط المتساوي مقابل الأصل المتساوي في لمحة واحدة.
محاكي السداد المبكر: تقصير المدة مقابل خفض القسط، وكم توفر من الفائدة بسداد 200 ألف مبكراً
عندما تحصل على مكافأة أو سيولة فائضة، يمكنك إما تقصير المدة أو خفض القسط الشهري. أدخل مبلغ السداد المبكر وعدد الأشهر المنقضية؛ تُظهر الحاسبة فوراً الفائدة الموفَّرة والأشهر التي تم توفيرها (أو القسط الشهري الجديد)، مجيبةً عن «أي سنة في رهن 30 سنة توفّر أكثر» و«كم فائدة يوفّرها سداد 200 ألف مبكراً».
مخطط دائري للأصل/الفائدة وخط اتجاه وتصدير جدول الاستهلاك إلى CSV
يكشف مخطط الأصل/الفائدة عن حجم الفائدة الحقيقي في كل دفعة؛ ويُظهر خط الاتجاه كيف يتطور هذا المزيج على مدار عمر القرض؛ والجدول المُرقَّم يُصدَّر إلى CSV للأرشفة — مع قسط كل شهر وأصله وفائدته والرصيد المتبقي — للنقاش مع بنكك وعائلتك.
صيغة قسط الرهن العقاري: القسط المتساوي والأصل المتساوي والقروض المختلطة
القسط الشهري المتساوي = P · r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1). والقسط الأول في طريقة الأصل المتساوي = P/n + P·r، ثم يتناقص بمقدار P·r/n كل شهر، حيث P الأصل وr المعدل الشهري (السنوي ÷ 12) وn عدد الأشهر. وفي القروض المختلطة يُجمع الجزءان. قاعدة شائعة: ألا يتجاوز قسط الرهن العقاري 30%–40% من صافي الراتب.
الأسئلة الشائعة
Qأي طريقة سداد أفضل، القسط المتساوي أم الأصل المتساوي؟
تكلف طريقة الأصل المتساوي فائدة إجمالية أقل لكن قسطها الأول أعلى بكثير. والقسط المتساوي يُبقي الدفعات الشهرية ثابتة ويسهّل وضع الميزانية. اختر القسط المتساوي إذا كنت تريد تدفقاً نقدياً يمكن التنبؤ به، والأصل المتساوي إذا كان بوسعك تحمّل دفعات أولى أكبر وتريد تقليل إجمالي الفائدة.
Qكيف تُحسب القروض المختلطة؟
يُحسب الجزء التجاري وجزء صندوق الادخار بشكل مستقل باستخدام أصل وسعر ومدة كل منهما. ثم تُجمع أقساطهما الشهرية وأصولهما وفوائدهما لكل صف، لينتج جدول يطابق كشف حساب القرض المختلط من البنك.
Qعند السداد المبكر، هل أقصّر المدة أم أخفض القسط؟
تقصير المدة يوفّر عادة فائدة أكبر بكثير، لأن الأصل يُسدّد أسرع. أما خفض القسط فيخفف عبئك الشهري لكنه يوفّر أقل إجمالاً. اختر تقصير المدة إذا كان دخلك مستقراً وتريد التحرر من الدين عاجلاً.
Qلماذا يختلف القسط الشهري لبنكي قليلاً عن النتيجة هنا؟
عادة ما تنبع الفروق من (1) استخدام أحدث سعر LPR مضافاً إليه الهامش، (2) طريقة حساب الأيام في البنك (30/360 مقابل الأيام الفعلية)، أو (3) القسط الأول الذي يغطي جزءاً من الشهر بعد الصرف. تعطي هذه الأداة نتيجة الإيراد الدوري القياسية؛ وقد تقرب البنوك القسط الأول أو الأخير أو تعدّله.
Qكم يمكنني الاقتراض من صندوق الإسكان الادخاري؟
السقوف تختلف حسب المدينة. النمط الشائع 500–600 ألف يوان للفرد و800 ألف إلى 1.2 مليون يوان للزوجين، لكن القواعد المحلية تتغير باستمرار. أدخل المبلغ المعتمَد فعلياً في الأداة وتحقق من مركز صندوق الادخار المحلي للسقف الدقيق.
Qأين يمكنني التحقق من سعر LPR الحالي؟
يُنشر سعر الفائدة الرئيسي للقروض (LPR) شهرياً (عادة يوم 20) من قبل المركز الوطني للتمويل بين البنوك، ويعيد نشره بنك الصين الشعبي والبنوك الكبرى. القيمة الافتراضية في الأداة 3.85%؛ استبدلها بالسعر المكتوب في عقد قرضك الفعلي.
Qهل يمكنني تصدير جدول الاستهلاك؟
نعم. انقر «تصدير CSV» على بطاقة الجدول لتنزيل ملف يحتوي على القسط الشهري والأصل والفائدة والأصل المتبقي. يُفتح بسلاسة في Excel أو Numbers أو WPS.
Qهل تدعم أسعار المنزل الثاني؟
نعم. ما عليك سوى كتابة السعر السنوي الفعلي الظاهر في عقد قرض المنزل الثاني في حقل السعر التجاري أو سعر الصندوق — تستخدم الحاسبة أي سعر تزوّدها به.
Qكم فائدة يمكنني توفيرها بسداد 200,000 يوان مبكراً؟
أدخل 200,000 كمبلغ السداد المبكر وعدد الأشهر المسددة بالفعل، ثم اختر استراتيجية. يُظهر المحاكي فوراً الفائدة الموفَّرة وإما الأشهر التي تم توفيرها أو القسط الشهري الجديد. وكلما كان السداد المبكر أبكر في القرض كان التوفير أكبر، لأن الأصل المتبقي المدرّ للفائدة يكون أكبر.
Qهل من الأفضل تقصير المدة أم خفض القسط الشهري؟
تقصير المدة يوفّر عموماً فائدة أكبر بكثير لأن الأصل يُسدّد أسرع. أما خفض القسط فيخفف عبء التدفق النقدي الشهري لكنه يوفّر أقل إجمالاً. اختر تقصير المدة إذا كان دخلك مستقراً؛ واختر خفض القسط إذا كنت بحاجة إلى سيولة أو تتوقع نفقات كبيرة.
Qكيف أحسب السداد المبكر لقرض مختلط؟
تُنمذج هذه الأداة القرض المختلط باستخدام سعر مرجّح عبر الجزءين التجاري وصندوق الادخار. في الممارسة العملية، تطبّق البنوك كل سداد مبكر على جزء محدّد — وسداد الجزء التجاري ذي السعر الأعلى أولاً يوفّر أكبر قدر عادة. استخدم النتيجة تقديراً تخطيطياً وتحقق من قاعدة التوزيع مع بنكك.
Qهل يمكنني تنزيل جدول استهلاك 30 سنة بصيغة CSV؟
نعم. شغّل الحساب وانقر «تصدير CSV» على بطاقة الجدول. يسرد الملف قسط كل شهر وأصله وفائدته والرصيد المتبقي، ويُفتح بسلاسة في Excel أو Numbers أو WPS للأرشفة أو المشاركة مع موظف قروض أو فرد من العائلة.
Qما القسط الشهري لقرض تجاري بمليون يوان بنسبة 4.2% على 30 سنة؟
اختر قرضاً تجارياً + قسط متساوٍ، وأدخل أصل 1,000,000 ومعدلاً سنوياً 4.2% ومدة 30 سنة. تُرجع الحاسبة القسط الشهري الثابت وإجمالي الفائدة والجدول الكامل. يمكنك بعدها التبديل إلى الأصل المتساوي لمقارنة القسط الأول الأعلى بإجمالي الفائدة الأقل.