Calculateur de prêt immobilier

01 Types de prêt et méthodes de remboursement

Il existe trois types de prêt. Le prêt commercial est un prêt immobilier bancaire classique dont le taux se réfère au LPR, majoré de la marge appliquée par votre banque en fonction de votre profil de crédit. Le prêt du fonds de prévoyance puise sur votre compte de fonds logement et propose généralement un taux nettement inférieur, mais le montant est plafonné par votre base de cotisation et la politique locale. Le prêt combiné empile les deux — idéal lorsque le fonds de prévoyance seul ne couvre pas l’achat — chaque partie étant facturée à son propre taux et les mensualités additionnées. Les champs de montant et de taux correspondants apparaissent automatiquement dès que vous choisissez un type.

Deux méthodes de remboursement sont prises en charge. Les échéances constantes (annuité) maintiennent une mensualité fixe, les intérêts dominant les premiers mois — à privilégier pour les emprunteurs aux revenus stables qui souhaitent une trésorerie familiale prévisible. L’amortissement constant rembourse chaque mois une tranche fixe de capital : la mensualité démarre haut puis diminue, et les intérêts totaux sont plus faibles — à privilégier si vous pouvez assumer des échéances initiales plus élevées et souhaitez minimiser le coût des intérêts. Mensualité, intérêts totaux et montant total à rembourser sont affichés côte à côte pour les deux méthodes, afin de faciliter la comparaison.

• Taux commercial de référence : 3,85 % (base LPR), modifiable avec le taux de votre contrat
• Taux de référence du fonds de prévoyance : 2,85 %, variable selon les localités
• Durée du prêt : 1 à 40 ans, généralement 20 à 30 ans
• Prêt combiné : capitaux commercial + fonds additionnés, la mensualité est la somme des deux

02 Saisie des paramètres et lecture des résultats

Commencez par choisir le type de prêt et la méthode de remboursement, puis saisissez le capital, la durée et les taux correspondants. Les montants sont exprimés en yuans et acceptent des chiffres élevés ; les taux acceptent deux décimales (par exemple 3,85 signifie 3,85 % annuel). Pour un prêt combiné, vous devez saisir les deux parties. Après avoir cliqué sur Calculer, le panneau de droite affiche quatre indicateurs clés : mensualité (valeur fixe en échéances constantes, ou premier mois en amortissement constant), total à rembourser, intérêts totaux et capital initial, avec une barre capital/intérêts visualisant leur proportion.

En dessous, le tableau d’amortissement liste chaque mois le paiement, le capital, les intérêts et le capital restant, avec pagination, et peut être exporté dans un fichier CSV qui s’ouvre dans Excel ou WPS pour archivage ou échange avec votre conseiller bancaire ou votre famille. Le graphique de tendance est un graphique SVG en courbes qui montre l’évolution du capital et des intérêts dans le temps ; en amortissement constant, vous voyez clairement les intérêts diminuer mois après mois tandis que le capital reste stable.

03 Référence des formules

Les échéances constantes utilisent la formule de l’annuité : M = P × r(1+r)^n / [(1+r)^n − 1]. En amortissement constant, la première mensualité vaut P/n + P×r, puis diminue de P×r/n chaque mois. Ici, P est le capital, r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois (durée × 12). Pour un prêt combiné, les deux parties sont additionnées. Les montants mensuels étant arrondis au centime, le dernier mois peut différer de quelques centimes.

01 Deux stratégies

Raccourcir la durée conserve la mensualité d’origine et applique le montant remboursé par anticipation directement au capital restant, réduisant d’autant la période de remboursement totale. Cette stratégie permet d’économiser davantage d’intérêts car l’assiette portant intérêt diminue pour tous les mois suivants — idéale si votre budget mensuel est confortable et que vous souhaitez vous libérer de vos dettes plus tôt.

Réduire la mensualité conserve la date d’échéance initiale et réamortit le capital restant plus faible sur les mois restants, ce qui diminue chaque paiement. Elle permet d’économiser un peu moins d’intérêts mais allège nettement la trésorerie mensuelle — idéale si vous anticipez des dépenses importantes, avez des revenus variables ou souhaitez améliorer vos liquidités. Vous pouvez basculer librement entre les deux stratégies et comparer instantanément les intérêts économisés, la nouvelle mensualité ou les mois gagnés.

• Montant du remboursement anticipé : capital remboursé en une fois (yuans), doit être positif
• Mois déjà remboursés : mois écoulés du prêt principal, définit le solde de départ
• Stratégie : raccourcir la durée (plus d’intérêts économisés) ou réduire la mensualité (charge mensuelle plus faible)
• Les prêts combinés utilisent un taux moyen pondéré ; en pratique, les banques calculent chaque partie séparément

02 Lecture des résultats et conseils

Le panneau de résultats affiche les intérêts économisés (surlignés en vert), le nouveau total à rembourser, les mois restants, ainsi que les mois raccourcis ou la nouvelle mensualité. Plus les intérêts économisés sont importants, plus le remboursement anticipé est avantageux. Vous pouvez faire varier le montant, les mois écoulés et la stratégie pour trouver l’usage le plus efficace de vos liquidités. En règle générale, rembourser par anticipation tôt dans le prêt permet d’économiser davantage d’intérêts car le capital restant est plus important ; en fin de durée, les gains deviennent marginaux.